这些城市锁定小阳春，但深圳：《188bet Auto King Casino Baccarat 》

2023年末，北上广的楼市分别出现了不同程度的上扬，唯独深圳除外。

北京，11月二手房成交11851套，12月15442套；上海，11月二手房成交14607套，12月17464套；广州，11月二手房成交6044套，12月6949套；深圳，11月二手房成交2211套，12月2076套。

自2023年10月以来，北上广的二手房成交量都在上涨，而深圳是呈下降趋势，2023年1月，深圳二手房成交更是跌至1557套，创下近十年新低。

回想20230年，深圳楼市最疯狂的时候，二手房成交13000+套，如今连零头都不及。

如果说2023年的楼市有小阳春行情，那么北上广最有可能，尤其是上海，已经预备小阳春的基础，其次是北京、广州。

而深圳，出现小阳春的概率是最低的。

新一轮指导价不公布，市场成交就不要心存幻想。

1指导价的“谜”指导价调高还是调低，或是维持不变？至今仍然是个谜。

在“领导留言板”上，一位网友问道：2023年2月8日发布了二手房住宅指导价后，请问二手住宅指导价的更新机制是怎么样的，多久更新一次？根据最新的回复，2月14日，深圳住建局表示：会视市场形势和数据的准备情况适时更新。

字里行间可以读出，对于指导价的调整，或许连官方心底里也没有准信，一切皆看后市的反应。

个人认为，这个重要的反应节点就在于3-4月的小阳春。

小阳春相对活跃，指导价大概率维持现状，局部或有调整；小阳春走势衰弱，指导价或将迎来全局调整，略微上调。

稍微解释下两种调整的可能性——1、维持现状，局部调整。

现在的深圳楼市稳中偏冷，成交持续下探，带动房价下跌。

据乐有家发布的数据显示，2023年10-11月，超过50%以上的房源已经接近指导价成交，而在12月以及今年1月，接近指导价成交的房源又在逐渐减少。

其次，部分热点小区的成交价格一直在回调，乐有家监测的数据显示，福田的彩天名苑、南山的星海名城、龙岗的万科四季花城，在指导价新政一周年之际，价格已下跌20-30%。

大体上，前期房价涨得多的，回调就多，涨得少，回调就少。

一些被过分炒作的名校学区房，也是重点调整的对象，感兴趣的可回看《倒回2年前，深圳学区房之痛...》但总体上，大局还是稳的，这也是官方希望看到的，所以大体维持现状，局部小范围调整也是一种策略，这种方法被采纳的概率比较大。

2、指导价略微上调。

为什么是上调而不是下调呢？因为深圳楼市是稳中偏冷，“冷”也是当下深圳楼市真实的反应。

一方面体现在成交上，1月二手房成交1557套，数据创十年新低，不出意外，2月份的数据也会非常难看，截止到2月14日，二手房住宅仅成交270套，当然，这是因为春节的缘故，但对比往年春节月份，数据着实难看。

从全年成交数据看，2023年深圳二手房住宅共成交40699套，较20230年全年的95273套，同比下跌57.2%，创下近15年新低。

另一方面，从成交周期来看，2023年四季度业主成交周期长达140天，为近4年来的新高。

当下购房者与业主，是一种博弈状态，业主不愿降价，购房者不愿买，导致买卖效率明显放慢。

如果指导价调低，成交继续冰冻，成交周期再被拉长，对于深圳楼市的稳定健康发展很不利，影响的不单只是二手房，新房市场也会受拖累，最直接原因是预期减弱，导致信心不足。

而信心，某种程度上，确实比黄金更珍贵。

所以，从楼市维稳的角度讲，指导价要么维持现状，要么略微上调。

2卖不动的新房二手房市场的不景气，拉着新房市场一起向下坠。

买家观望情绪浓厚，无性价比、无倒挂、有瑕疵的楼盘，几乎是被抛弃的对象。

比如2023年1月入市的光明安联尚璟府，推售353套住宅，仅15批客户认筹登记，开盘只卖1套；龙华“捂盘王”万福花园，推售1594套住宅，开盘也只卖出20多套，连总套数的零头都不及。

与此同时，昔日热门的网红项目，也陷入卖不动的境遇，比如华润城润玺二期，至今还有少量120平户型没有卖完，启动全民营销。

星河天地五期，开盘至今，仍有部分户型没售完，启动转介。

这要是放在20230年，根本不敢想象，单就入围积分，就已经拒人以千里之外。

深圳新房滞销，打折促销正成为开发商求生的方式，首付分期、折上折、开盘享优惠等等已经成为常态。

去化方面，根据数据显示，截至2023年12月底，新房住宅存量299.2万平，去化时间约为7个月。

分区来看，龙华、龙岗、宝安三区存量较高，去化周期进一步上升；最长的是大鹏，去化时间已经超过警戒线。

根据深圳中原研究院数据，2023年入市的新盘中，有13个项目开盘超过180天仍然在售。

宝安2个：万科都会四季花园、京基智农山海御园；光明2个：云科府、勤诚达正大城；罗湖1个：德宏天下华府；龙华3个：恒壹四季华府、锦顺名居、山水华庭；龙岗2个：星河盛境、颐璟名庭；坪山1个：玺悦台；大鹏2个：满京华云曦花园、诺德阅山海；结语2023年的深圳楼市，大概率波澜不惊。

对于指导价政策，深圳短期内摘不掉，也不能摘。

作为全国楼市的风向标，每个政策影响的不单是自己，对于全国其他城市都有借鉴效仿的意义。

在指导价方面，深圳是第一个施行的城市，然后其他城市跟进；如果这一轮深圳指导价调整，其他城市也会有相应动作，从楼市的角度讲，现在的深圳不仅是广东的深圳，更是全国的深圳。